Nhà vận hành không gian làm việc linh hoạt lớn nhất thế giới, IWG, có 4.974 trung tâm và 1.127.000 phòng đang hoạt động vào cuối tháng 6 năm 2026, nhiều hơn 16,8% số trung tâm so với một năm trước, và đã ký thêm 728 hợp đồng trung tâm chỉ trong sáu tháng (IWG, H1 2026 Results). Riêng nước Mỹ có 9.384 không gian coworking với diện tích 166,36 triệu feet vuông, tương đương 2,34% thị trường bất động sản thương mại (CoworkingCafe, U.S. Coworking Industry Report Q2 2026). Ở nơi các nhà vận hành công bố tỷ lệ lấp đầy, con số khá cao: 83% tại các trung tâm Awfis trưởng thành và 87,5% tại các trung tâm WeWork India trưởng thành trong quý tháng 6 năm 2026. Mặt trái là nhu cầu văn phòng mà các công ty vẫn khó dự báo, một chủ đề xuyên suốt thống kê tuân thủ quy định làm việc kết hợp của chúng tôi. Chúng tôi tổng hợp dữ liệu từ IWG, CoworkingCafe và Yardi Matrix, Deskmag, CBRE, WeWork, WeWork India, Awfis và Workspace Group, dựa trên báo cáo thường niên, hồ sơ công bố hằng quý, tài liệu SEC và các khảo sát nhà vận hành.
Tóm tắt nhanh
- IWG có 4.974 trung tâm và 1.127.000 phòng đang hoạt động vào ngày 30 tháng 6 năm 2026, tăng từ 4.260 trung tâm một năm trước đó (IWG, H1 2026 Results).
- IWG đã ký 728 hợp đồng trung tâm mới trong H1 2026, trong đó 711 theo mô hình ít vốn, và có 257.000 phòng đã ký nhưng chưa mở cửa (IWG, H1 2026 Results).
- Mỹ có 9.384 không gian coworking với diện tích 166,36 triệu feet vuông, chiếm 2,34% thị trường bất động sản thương mại (CoworkingCafe, quý 2 năm 2026).
- Một không gian coworking trung bình tại Mỹ rộng 17.728 feet vuông (CoworkingCafe, quý 2 năm 2026).
- Vương quốc Anh và Ireland có 4.698 không gian làm việc linh hoạt, trong đó 1.275 nằm tại Greater London (CoworkingCafe, Vương quốc Anh và Ireland quý 2 năm 2026).
- Tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm trưởng thành đạt 83% ở Awfis và 87,5% ở WeWork India trong quý tháng 6 năm 2026 (Awfis Q1 FY27; WeWork India Q1 FY27).
- Các không gian coworking tại Đức đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình 64%, trên 70% tại các thành phố có hơn 100.000 dân (Deskmag, Coworking Space Trends Germany 2025).
- WeWork India vận hành khoảng 1.691 bàn mỗi trung tâm (133.600 bàn / 79 trung tâm), so với khoảng 227 phòng mỗi trung tâm của IWG (WeWork India Q1 FY27; IWG H1 2026).
- Thẻ thành viên coworking trung vị tại Mỹ có giá 190 đô la mỗi tháng và vé ngày 31 đô la (CoworkingCafe, 2026 Coworking Price Report).
- 54% doanh nghiệp coworking trên toàn thế giới có lãi và 18% báo cáo thua lỗ (Deskmag, 2025 Global Coworking Space Trends).
- Hầu hết các đơn vị thuê kỳ vọng dưới 25% danh mục văn phòng của họ là không gian linh hoạt (CBRE, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey).
- Chỉ 25% công ty chỉ sử dụng chỗ ngồi cố định, giảm từ 40% vào năm 2024 (CBRE, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey).
1. Quy mô Mạng lưới: Các Nhà Vận hành Linh hoạt Lớn Nhất Đã Lớn Đến Đâu
Thị trường văn phòng linh hoạt giờ đây vừa là một ngành nhượng quyền vừa là một ngành bất động sản. IWG đã mở 425 trung tâm và ký 728 hợp đồng trung tâm mới trong nửa đầu năm 2026, so với 338 trung tâm khai trương và 496 hợp đồng được ký một năm trước (IWG, H1 2026 Results Announcement). Trong 728 hợp đồng đó, 711 hợp đồng theo mô hình ít vốn, nghĩa là đối tác hoặc chủ tòa nhà tài trợ phần hoàn thiện nội thất trong khi IWG mang đến thương hiệu và nền tảng đặt chỗ. Phân khúc Quản lý và Nhượng quyền hiện tạo ra 22% doanh thu hệ thống và nắm giữ 32% tổng số phòng đang hoạt động, tăng từ 18% và 25% một năm trước.
Mức tăng trưởng này không phải một đỉnh của riêng một nửa năm. Trong cả năm 2025, IWG ghi nhận 1.132 hợp đồng trung tâm và 782 trung tâm khai trương, mức tăng trưởng mạng lưới cao nhất từ trước đến nay, và kết thúc năm với 4.609 trung tâm cùng 1.047.000 phòng (IWG, Preliminary Results 2025). Các thương hiệu toàn cầu khác nhỏ hơn một bậc: WeWork liệt kê 600 địa điểm và hơn 500.000 thành viên tại hơn 35 quốc gia, còn Industrious, hiện thuộc sở hữu hoàn toàn của CBRE, vận hành hơn 250 địa điểm tại hơn 80 thành phố.
| Chỉ số | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Trung tâm IWG đang hoạt động, 30 tháng 6 năm 2026 | 4.974 (4.260 một năm trước) | IWG, H1 2026 Results |
| Phòng IWG đang hoạt động, 30 tháng 6 năm 2026 | 1.127.000 (769.000 do công ty sở hữu, 358.000 quản lý và nhượng quyền) | IWG, H1 2026 Results |
| Trung tâm IWG khai trương / ký hợp đồng, H1 2026 | 425 / 728 (H1 2025: 338 / 496) | IWG, H1 2026 Results |
| Trung tâm IWG ký hợp đồng / khai trương, cả năm 2025 | 1.132 / 782 (769 trung tâm khai trương theo mô hình ít vốn) | IWG, Preliminary Results 2025 |
| Phòng IWG đã ký nhưng chưa mở cửa | 257.000 (dự kiến tạo ra hơn 2 tỷ đô la doanh thu hệ thống mỗi năm khi trưởng thành) | IWG, H1 2026 Results |
| Tỷ trọng Quản lý và Nhượng quyền trong doanh thu hệ thống IWG / số phòng đang hoạt động | 22% / 32% (H1 2025: 18% / 25%) | IWG, H1 2026 Results |
| Quy mô toàn cầu của WeWork | 600 địa điểm, 500K+ thành viên, 100+ thành phố, 35+ quốc gia | WeWork Newsroom, thống kê công ty (tháng 2 năm 2025) |
| Quy mô của Industrious | Hơn 250 địa điểm tại hơn 80 thành phố (200+ tại 65+ thành phố vào tháng 1 năm 2025) | CBRE, Form 10-K 2025; CBRE 8-K, ngày 14 tháng 1 năm 2025 |
Lưu ý về bối cảnh: CBRE đã đồng ý mua phần còn lại của Industrious với giá khoảng 400 triệu đô la, hàm ý giá trị doanh nghiệp khoảng 800 triệu đô la, sau khi nắm giữ khoảng 40% cổ phần (CBRE, Form 8-K Exhibit 99.1, ngày 14 tháng 1 năm 2025). Quy mô gần đây hơn của công ty này đến từ Form 10-K năm 2025 của CBRE. WeWork là công ty tư nhân kể từ đợt tái cơ cấu năm 2024 và không còn công bố kết quả kinh doanh, vì vậy trang thống kê công ty của hãng (đề ngày 25 tháng 2 năm 2025) là số liệu chính thức mới nhất hiện có.
2. Tồn kho Coworking: Các Không gian Nằm Ở Đâu tại Mỹ, Vương quốc Anh và Ireland
Coworking bổ sung địa điểm nhanh hơn bổ sung diện tích sàn, nghĩa là các không gian mới nhỏ hơn và mang tính địa phương hơn. Số địa điểm coworking tại Mỹ tăng 2,7% trong quý 2 năm 2026 lên 9.384, trong khi diện tích sàn chỉ tăng 1,5% lên 166,36 triệu feet vuông (CoworkingCafe, U.S. Coworking Industry Report Q2 2026). Kết quả là không gian trung bình thu nhỏ từ 17.945 xuống 17.728 feet vuông chỉ trong một quý. Không gian làm việc chung hiện chiếm 2,34% thị trường bất động sản thương mại quốc gia.
Số lượng địa điểm và diện tích sàn xếp hạng các thị trường theo cách khác nhau. Los Angeles dẫn đầu về số lượng với 349 không gian, tiếp theo là Chicago (346) và Dallas-Fort Worth (338), nhưng Manhattan có quy mô lớn nhất với 12,56 triệu feet vuông. Bên kia Đại Tây Dương, Vương quốc Anh và Ireland có 4.698 không gian làm việc linh hoạt, và riêng Greater London nắm giữ 1.275 trong số đó (CoworkingCafe, UK and Ireland Coworking Report Q2 2026).
| Chỉ số | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Không gian coworking tại Mỹ, quý 2 năm 2026 | 9.384 (tăng từ 9.136, ròng +248, +2,7%) | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
| Diện tích sàn coworking tại Mỹ, quý 2 năm 2026 | 166,36 triệu feet vuông (tăng 1,5% từ 163,94 triệu) | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
| Diện tích trung bình của một không gian coworking tại Mỹ | 17.728 feet vuông (17.945 trong quý trước) | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
| Tỷ trọng coworking trong thị trường bất động sản thương mại Mỹ | 2,34% | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
| Các thị trường Mỹ hàng đầu theo số lượng không gian | Los Angeles 349, Chicago 346, Dallas-Fort Worth 338 | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
| Thị trường Mỹ lớn nhất theo diện tích sàn | Manhattan, 12,56 triệu feet vuông | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
| Không gian làm việc linh hoạt tại Vương quốc Anh và Ireland, tháng 7 năm 2026 | 4.698 (Vương quốc Anh 4.415, Ireland 283) | CoworkingCafe, Vương quốc Anh và Ireland quý 2 năm 2026 |
| Các thành phố hàng đầu của Vương quốc Anh và Ireland | Greater London 1.275, Dublin 129, Manchester 128 | CoworkingCafe, Vương quốc Anh và Ireland quý 2 năm 2026 |
Lưu ý về bối cảnh: tại Mỹ, Regus là thương hiệu đơn lẻ lớn nhất với 1.285 địa điểm trên toàn quốc (1.031 tại 50 thị trường hàng đầu), tiếp theo là HQ với 388 địa điểm toàn quốc và Industrious với 190. Tại Vương quốc Anh, Regus dẫn đầu với 238 địa điểm, tiếp theo là Bruntwood (66), Fora (64) và Spaces (62). CoworkingCafe sử dụng dữ liệu danh bạ của riêng mình, vì vậy số liệu của hãng không thể so sánh trực tiếp với các trung tâm do IWG tự báo cáo. Để làm rõ bối cảnh thị trường rộng hơn mà các không gian này nằm trong đó, tỷ lệ trống văn phòng tại Mỹ là 17,8% vào tháng 8 năm 2026, thấp hơn 90 điểm cơ bản so với một năm trước (CommercialCafe và Yardi Matrix, National Office Report, tháng 8 năm 2026).
3. Tỷ lệ Lấp đầy: Bao Nhiêu Phần Bàn Thực Sự Được Bán
Tỷ lệ lấp đầy là con số duy nhất phân biệt một trung tâm linh hoạt có lãi với một hợp đồng thuê đắt đỏ. WeWork India báo cáo tỷ lệ lấp đầy 84,9% trên toàn danh mục và 87,5% tại các trung tâm trưởng thành trong quý tháng 6 năm 2026, tăng 844 điểm cơ bản so với cùng kỳ năm trước (WeWork India, Investor Overview Q1 FY2027). Awfis, nhà vận hành niêm yết còn lại của Ấn Độ, báo cáo 83% tại các trung tâm hoạt động trên 12 tháng và 76% nói chung (Awfis, thông cáo báo chí Q1 FY27). Khoảng cách giữa tỷ lệ lấp đầy của trung tâm trưởng thành và tỷ lệ chung (7 điểm ở Awfis, 2,6 điểm ở WeWork India) là cái giá của các trung tâm mới mở vẫn đang lấp đầy dần.
Các nhà vận hành độc lập có mức thấp hơn. Khảo sát Đức của Deskmag đặt mức trung bình quốc gia là 64%, không đổi so với khảo sát trước, nhưng trên 70% tại các thành phố có hơn 100.000 dân, trong khi các không gian tại Nhật Bản ở các thành phố lớn đạt trung bình khoảng 70%. Chủ cho thuê văn phòng linh hoạt tại London là Workspace Group báo cáo tỷ lệ lấp đầy danh mục ổn định là 82,3% cho quý kết thúc vào tháng 6 năm 2026 (Workspace Group, First Quarter Business Update, ngày 15 tháng 7 năm 2026).
| Chỉ số | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Tỷ lệ lấp đầy danh mục WeWork India, Q1 FY27 | 84,9% (tăng 844 bps so với cùng kỳ) | WeWork India, Q1 FY2027 |
| Tỷ lệ lấp đầy trung tâm trưởng thành của WeWork India | 87,5% | WeWork India, Q1 FY2027 |
| Tỷ lệ lấp đầy Awfis, trung tâm hoạt động trên 12 tháng | 83% | Awfis, thông cáo báo chí Q1 FY27 (ngày 13 tháng 8 năm 2026) |
| Tỷ lệ lấp đầy toàn danh mục của Awfis | 76% | Awfis, thông cáo báo chí Q1 FY27 (ngày 13 tháng 8 năm 2026) |
| Tỷ lệ lấp đầy danh mục ổn định / tổng của Workspace Group | 82,3% (+0,6 điểm phần trăm) / 79,8% (+0,3 điểm phần trăm) | Workspace Group, Q1 Business Update 2026 |
| Tỷ lệ lấp đầy coworking trung bình tại Đức | 64% (trên 70% tại các thành phố có hơn 100.000 dân) | Deskmag, Coworking Space Trends Germany 2025 |
| Tỷ lệ lấp đầy coworking tại các thành phố lớn của Nhật Bản | Khoảng 70% | Deskmag, Coworking Space Trends Japan 2025 |
| Tuyên bố về tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm do IWG sở hữu | Duy trì tỷ lệ lấp đầy trong khi tăng giá, RevPAR tăng 11% | IWG, H1 2026 Results |
Lưu ý về bối cảnh: IWG không công bố tỷ lệ lấp đầy theo phần trăm; tuyên bố H1 2026 của hãng cho biết mức lấp đầy được duy trì trong khi giá tăng, và kết quả năm 2025 giải thích rằng việc cắt giảm giá trong năm 2025 nhằm thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy dài hạn. Số liệu của Workspace Group bao gồm 3,8 triệu feet vuông tại hơn 50 địa điểm ở London với gần 4.000 doanh nghiệp sử dụng, vì vậy chúng đo diện tích sàn đã cho thuê, không phải từng bàn riêng lẻ. Hai nghiên cứu của Deskmag là báo cáo Đức 2025 và báo cáo Nhật Bản 2025.
4. Số Bàn Mỗi Địa điểm và Diện tích Mỗi Bàn
Không nhà vận hành nào công bố một con số “số bàn mỗi địa điểm” duy nhất, nhưng các tổng số họ công bố giúp phép tính trở nên đơn giản, và chênh lệch rất lớn. WeWork India trung bình có khoảng 1.691 bàn mỗi trung tâm (công suất 133.600 bàn / 79 trung tâm), gấp khoảng bảy lần mức trung bình của IWG là khoảng 227 phòng mỗi trung tâm (1.127.000 phòng / 4.974 trung tâm) (WeWork India, Q1 FY2027; IWG, H1 2026 Results). Sự khác biệt phản ánh hai mô hình kinh doanh: các khuôn viên doanh nghiệp lớn tại một vài thành phố Ấn Độ so với hàng nghìn trung tâm nhỏ ở vùng ngoại ô và khu vực.
Cách phân chia riêng của IWG cho thấy cùng một quy luật ngay trong một công ty. Các trung tâm do công ty sở hữu trung bình khoảng 280 phòng (769.000 / 2.744), trong khi các trung tâm quản lý và nhượng quyền, nhiều trung tâm ở các thị trấn nhỏ hơn, trung bình khoảng 161 (358.000 / 2.230). IWG định nghĩa một phòng là 7 mét vuông diện tích sử dụng, khoảng 75 feet vuông. Diện tích vận hành của WeWork India tính ra khoảng 68 feet vuông mỗi bàn (9,1 triệu feet vuông / 133.600 bàn).
| Chỉ số | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Phòng IWG mỗi trung tâm, H1 2026 | Khoảng 227 (1.127.000 / 4.974) | IWG, H1 2026 Results |
| Phòng mỗi trung tâm IWG do công ty sở hữu so với quản lý và nhượng quyền | Khoảng 280 (769.000 / 2.744) so với khoảng 161 (358.000 / 2.230) | IWG, H1 2026 Results |
| Định nghĩa một phòng của IWG | 7 mét vuông diện tích sử dụng | IWG, H1 2026 Results |
| Chỗ ngồi Awfis mỗi trung tâm | Khoảng 677 (170.000 chỗ ngồi / 251 trung tâm, 18 thành phố) | Awfis, thông cáo báo chí Q1 FY27 |
| Bàn WeWork India mỗi trung tâm | Khoảng 1.691 (133.600 / 79 trung tâm, 8 thành phố) | WeWork India, Q1 FY2027 |
| Thành viên WeWork India mỗi trung tâm | Khoảng 1.435 (113.400 thành viên / 79) | WeWork India, Q1 FY2027 |
| Diện tích vận hành của WeWork India mỗi bàn | Khoảng 68 feet vuông (9,1 triệu feet vuông / 133.600) | WeWork India, Q1 FY2027 |
| Diện tích trung bình của một không gian coworking tại Mỹ | 17.728 feet vuông | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
Lưu ý về bối cảnh: mọi số liệu theo địa điểm đều là trung bình đơn giản suy ra từ các tổng số được hiển thị, và mỗi nhà vận hành đếm công suất theo cách khác nhau (phòng, chỗ ngồi, bàn). Số liệu cả năm 2025 của IWG cho ra tỷ lệ gần như giống hệt, khoảng 227 phòng mỗi trung tâm (1.047.000 / 4.609). Mật độ bàn cũng là một câu hỏi về thiết kế nơi làm việc; thống kê về sự xao nhãng và âm học của văn phòng mở của chúng tôi bàn về tác động của mật độ cao đối với tiếng ồn và sự tập trung.
5. Giá Thuê, RevPAR và Doanh thu Mỗi Bàn
Giá là nơi các nhà vận hành linh hoạt có nhiều dư địa nhất, và dữ liệu năm 2026 cho thấy họ đang tận dụng điều đó. Doanh thu trên mỗi phòng khả dụng của các trung tâm do IWG sở hữu tăng 11% lên 407 đô la mỗi tháng trong H1 2026, sau khi giảm 5% xuống 340 đô la vào năm 2025 khi tập đoàn cắt giảm giá để xây dựng lại tỷ lệ lấp đầy (IWG, H1 2026 Results; IWG, Preliminary Results 2025). Nói cách khác, việc giảm giá năm 2025 đã mua được tỷ lệ lấp đầy mà năm 2026 đang kiếm tiền từ đó.
Coworking tại Mỹ rẻ trên mỗi chỗ ngồi so với hợp đồng thuê truyền thống, ít nhất là đối với thành viên cá nhân. Thẻ thành viên trung vị toàn quốc là 190 đô la mỗi tháng, vé ngày 31 đô la và phòng họp 45 đô la mỗi giờ (CoworkingCafe, 2026 Coworking Price Report). Anchorage là thị trường thẻ thành viên đắt nhất với 340 đô la, trong khi năm đô thị đồng hạng rẻ nhất với 129 đô la.
| Chỉ số | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| RevPAR của trung tâm do IWG sở hữu, H1 2026 | 407 đô la (tăng 11% từ 367 đô la) | IWG, H1 2026 Results |
| RevPAR của trung tâm do IWG sở hữu, cả năm 2025 | 340 đô la (giảm khoảng 5% từ 357 đô la) | IWG, Preliminary Results 2025 |
| RevPAR Quản lý và Nhượng quyền / chỉ Quản lý của IWG, H1 2026 | 249 đô la / 164 đô la (232 đô la không tính các trung tâm khai trương năm 2025) | IWG, H1 2026 Results |
| Thẻ thành viên coworking / vé ngày trung vị tại Mỹ | 190 đô la mỗi tháng / 31 đô la | CoworkingCafe, 2026 Coworking Price Report |
| Phòng họp / văn phòng ảo trung vị tại Mỹ | 45 đô la mỗi giờ / 179 đô la mỗi tháng | CoworkingCafe, 2026 Coworking Price Report |
| Thị trường thẻ thành viên đắt nhất / rẻ nhất tại Mỹ | Anchorage 340 đô la / năm đô thị ở mức 129 đô la | CoworkingCafe, 2026 Coworking Price Report |
| Doanh thu trung bình mỗi bàn, Đức | Khoảng 365 euro (không nêu kỳ) | Deskmag, Coworking Space Trends Germany 2025 |
| Giá thuê mỗi feet vuông của Workspace Group, ổn định / tổng | 46,87 bảng Anh (+0,9%) / 42,73 bảng Anh (+1,2%) | Workspace Group, Q1 Business Update 2026 |
Lưu ý về bối cảnh: CoworkingCafe công bố hai mức trung vị khác nhau. Báo cáo ngành quý 2 năm 2026 của hãng đưa ra 219 đô la cho thẻ thành viên, 34 đô la cho vé ngày và 169 đô la cho văn phòng ảo, trong khi báo cáo giá tháng 9 năm 2026 đưa ra 190, 31 và 179 đô la trên 119 thị trường thẻ thành viên. Sự khác biệt đến từ tập hợp thị trường và thời điểm, vì vậy hãy so sánh những thứ tương đồng. RevPAR của IWG là mức trung bình hằng tháng của doanh thu hệ thống trên mỗi phòng 7 mét vuông.
6. Khả năng Sinh lời: Những Mô hình Linh hoạt Nào Kiếm Được Tiền
Quy mô và vị trí quyết định khả năng sinh lời nhiều hơn thương hiệu. 54% doanh nghiệp coworking trên toàn thế giới có lãi và 18% báo cáo thua lỗ, và tại các thành phố trên 1 triệu dân, gần hai phần ba kiếm được tiền (Deskmag, 2025 Global Coworking Space Trends). Tại các thị trấn dưới 20.000 dân, chỉ khoảng một trong năm có lãi và khoảng một nửa hòa vốn, đó chính là khoảng cách kinh tế mà các đối tác nhượng quyền của IWG hiện đang thử nghiệm ở vùng ngoại ô và các thị trấn nhỏ.
Các nhà vận hành niêm yết cho thấy tỷ lệ lấp đầy cao đáng giá bao nhiêu. Awfis đạt biên EBITDA 38,2% trên doanh thu 425 crore rupee trong quý tháng 6 năm 2026, và lợi nhuận sau thuế của WeWork India tăng 533,3% so với cùng kỳ lên 53,2 crore rupee. IWG giữ EBITDA điều chỉnh gần như đi ngang ở mức 265 triệu đô la trong H1 2026 trong khi đưa ra mục tiêu 585 đến 625 triệu đô la cho cả năm.
| Chỉ số | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Doanh nghiệp coworking có lãi / báo cáo thua lỗ, toàn thế giới | 54% / 18% | Deskmag, 2025 Global Coworking Space Trends |
| Không gian có lãi tại các thành phố trên 1 triệu dân / thị trấn dưới 20.000 dân | Gần hai phần ba / khoảng một trong năm | Deskmag, 2025 Global Coworking Space Trends |
| Không gian coworking tại Đức có lãi / hòa vốn / thua lỗ | 29% / khoảng 50% / 21% | Deskmag, Coworking Space Trends Germany 2025 |
| Nhà vận hành Nhật Bản có lợi nhuận đáng kể, 12 tháng qua | 42% | Deskmag, Coworking Space Trends Japan 2025 |
| Doanh thu / biên EBITDA của Awfis, Q1 FY27 | 425 crore rupee (+27%) / 38,2% | Awfis, thông cáo báo chí Q1 FY27 |
| Doanh thu / biên EBITDA / PAT của WeWork India, Q1 FY27 | 698,0 crore rupee (+28,5%) / 19,8% / 53,2 crore rupee | WeWork India, Q1 FY2027 |
| Doanh thu toàn hệ thống IWG / EBITDA điều chỉnh, H1 2026 | 2,4 tỷ đô la (+11%) / 265 triệu đô la | IWG, H1 2026 Results |
| Mục tiêu EBITDA điều chỉnh cả năm 2026 của IWG | 585 đến 625 triệu đô la | IWG, H1 2026 Results |
Lưu ý về bối cảnh: các khảo sát của Deskmag do chính nhà vận hành tự báo cáo và các trang của họ không nêu cỡ mẫu. Các phát hiện toàn cầu của họ có từ tháng 5 năm 2025 và là khảo sát mới nhất hiện có về các nhà vận hành độc lập. Tại Đức, tỷ lệ không gian thua lỗ giảm xuống 21% từ gần 40% trong hai năm trước đó. EBITDA điều chỉnh cả năm 2025 của IWG là 531 triệu đô la, tăng 6%.
7. Nhu cầu của Bên Thuê: Ai Thuê Không gian Linh hoạt và Thuê Bao Nhiêu
Các doanh nghiệp thuê coi không gian linh hoạt là vùng đệm, không phải thay thế cho hợp đồng thuê dài hạn. Hầu hết các công ty kỳ vọng chưa đến một phần tư danh mục văn phòng của họ là không gian linh hoạt, và trong số các tổ chức lớn có hơn 10.000 nhân viên, hơn một nửa báo cáo hiện có dưới 10% (CBRE, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey). Các động lực hàng đầu mang tính tài chính: 60% tổng số người trả lời, và 72% các công ty lớn, nêu việc cắt giảm chi tiêu vốn, và 42% nêu nhu cầu tương lai không chắc chắn.
Sự không chắc chắn đó chính là câu chuyện về nhu cầu mà IWG quảng bá. Kết quả H1 2026 của hãng nêu rằng 60% CEO và CFO tin rằng sự trỗi dậy của AI khiến họ không thể biết cần bao nhiêu không gian văn phòng sau hai năm nữa, và kết quả năm 2025 xếp khoảng 85% các công ty Fortune 500 vào số khách hàng của hãng. Tại Ấn Độ, các Trung tâm Năng lực Toàn cầu (GCC) là động cơ tăng trưởng: Awfis phục vụ hơn 100 khách hàng GCC đóng góp 24% doanh thu cho thuê. Các công ty dùng không gian linh hoạt chủ yếu cho các buổi họp nhóm trùng với các xu hướng trong thống kê chi tiêu cho retreat nhóm ảo và offsite của chúng tôi.
| Chỉ số | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Bên thuê kỳ vọng dưới 25% danh mục là không gian linh hoạt | Hầu hết người trả lời | CBRE, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey |
| Động lực: giảm chi tiêu vốn | 60% nói chung, 72% công ty trên 10.000 nhân viên | CBRE, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey |
| Động lực: ứng phó với nhu cầu không chắc chắn | 42% nói chung, 53% công ty lớn | CBRE, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey |
| Công ty kỳ vọng duy trì hoặc mở rộng không gian trong ba năm tới | 67% (33% kỳ vọng thu hẹp, giảm từ 53% năm 2023) | CBRE, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey |
| Công ty chỉ sử dụng chỗ ngồi cố định | 25% (40% năm 2024) | CBRE, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey |
| Công ty Fortune 500 trong số khách hàng của IWG | Khoảng 85% | IWG, Preliminary Results 2025 |
| CEO và CFO không thể dự báo nhu cầu văn phòng sau hai năm vì AI | 60% | IWG, H1 2026 Results |
| Khách hàng Trung tâm Năng lực Toàn cầu (GCC) của Awfis | 100+, 24% doanh thu cho thuê (gần 3.600 khách hàng tổng cộng) | Awfis, thông cáo báo chí Q1 FY27 |
Lưu ý về bối cảnh: khảo sát của CBRE, công bố ngày 11 tháng 8 năm 2025, cũng phát hiện rằng các nhà tuyển dụng kỳ vọng trung bình 3,2 ngày đến văn phòng mỗi tuần trong khi nhân viên đến 2,9 ngày, và 73% tổ chức cho biết mức sử dụng trên thực tế đã đạt công suất vào những ngày cao điểm. Việc chuyển khỏi chỗ ngồi cố định là cùng một sự dịch chuyển được theo dõi trong thống kê phần mềm đặt bàn và hot desking của chúng tôi. Con số 60% của IWG là trích dẫn của công ty về nghiên cứu lãnh đạo của chính mình và được báo cáo ở đây đúng như đã nêu.
Tổng kết: Không gian Coworking và Văn phòng Linh hoạt qua các Con số
| Chỉ số | Giá trị | Nguồn |
|---|---|---|
| Trung tâm IWG đang hoạt động, tháng 6 năm 2026 | 4.974 | IWG, H1 2026 Results |
| Phòng IWG đang hoạt động, tháng 6 năm 2026 | 1.127.000 | IWG, H1 2026 Results |
| Hợp đồng trung tâm IWG ký, H1 2026 | 728 (711 theo mô hình ít vốn) | IWG, H1 2026 Results |
| Phòng IWG trong kế hoạch | 257.000 | IWG, H1 2026 Results |
| Địa điểm / thành viên toàn cầu của WeWork | 600 / 500K+ | WeWork Newsroom (tháng 2 năm 2025) |
| Địa điểm của Industrious | 250+ tại 80+ thành phố | CBRE, Form 10-K 2025 |
| Không gian coworking tại Mỹ | 9.384 | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
| Diện tích sàn coworking tại Mỹ | 166,36 triệu feet vuông | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
| Tỷ trọng coworking trong bất động sản thương mại Mỹ | 2,34% | CoworkingCafe, quý 2 năm 2026 |
| Không gian làm việc linh hoạt tại Vương quốc Anh và Ireland | 4.698 | CoworkingCafe, Vương quốc Anh và Ireland quý 2 năm 2026 |
| Tỷ lệ lấp đầy trung tâm trưởng thành của WeWork India | 87,5% | WeWork India, Q1 FY2027 |
| Tỷ lệ lấp đầy trung tâm trưởng thành / chung của Awfis | 83% / 76% | Awfis, Q1 FY27 |
| Tỷ lệ lấp đầy coworking trung bình tại Đức | 64% | Deskmag, Đức 2025 |
| Phòng IWG mỗi trung tâm | Khoảng 227 | IWG, H1 2026 Results (suy ra) |
| Bàn WeWork India mỗi trung tâm | Khoảng 1.691 | WeWork India, Q1 FY2027 (suy ra) |
| RevPAR của trung tâm do IWG sở hữu | 407 đô la (+11%) | IWG, H1 2026 Results |
| Thẻ thành viên coworking trung vị tại Mỹ | 190 đô la mỗi tháng | CoworkingCafe, 2026 Coworking Price Report |
| Doanh nghiệp coworking có lãi trên toàn thế giới | 54% | Deskmag, 2025 Global Coworking Space Trends |
| Công ty chỉ sử dụng chỗ ngồi cố định | 25% | CBRE, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey |
Phương pháp luận và Nguồn
Mọi số liệu ở trên đều được đọc trong quá trình nghiên cứu cho bài viết này từ hồ sơ công bố của công ty, thông báo của sàn chứng khoán, khảo sát nhà vận hành hoặc báo cáo thị trường. Các tỷ lệ được gắn nhãn “khoảng” là phép chia của chúng tôi trên các tổng số đã công bố, với phép tính được hiển thị bên cạnh từng con số.
- IWG (International Workplace Group plc): H1 2026 Results Announcement, ngày 11 tháng 8 năm 2026, Preliminary Results 2025, ngày 3 tháng 3 năm 2026
- CoworkingCafe (kèm dữ liệu Yardi Matrix): U.S. Coworking Industry Report Q2 2026, UK and Ireland Coworking Report Q2 2026, 2026 Coworking Price Report
- CommercialCafe và Yardi Matrix: National Office Report, tháng 8 năm 2026
- Deskmag: 2025 Global Coworking Space Trends, Coworking Space Trends Germany 2025, Coworking Space Trends Japan 2025
- CBRE Group: Form 8-K Exhibit 99.1 về thương vụ mua lại Industrious, ngày 14 tháng 1 năm 2025, Form 10-K năm 2025, 2025 Americas Office Occupier Sentiment Survey
- WeWork: thống kê công ty trên Newsroom
- WeWork India Management Ltd: Investor Overview, Q1 FY2027
- Awfis Space Solutions: thông cáo báo chí Q1 FY27, quý kết thúc ngày 30 tháng 6 năm 2026
- Workspace Group plc: First Quarter Business Update, ngày 15 tháng 7 năm 2026
- Lưu ý về dữ liệu: Các nhà vận hành đo công suất bằng những đơn vị khác nhau (phòng 7 mét vuông của IWG, chỗ ngồi của Awfis, bàn của WeWork India), vì vậy tỷ lệ theo địa điểm so sánh các mô hình kinh doanh, không phải các sản phẩm giống hệt nhau. Tỷ lệ lấp đầy chỉ được một vài nhà vận hành niêm yết công bố (Awfis, WeWork India, Workspace Group); IWG nêu tỷ lệ lấp đầy theo hướng định tính, và WeWork không công bố tỷ lệ lấp đầy nào kể từ khi trở thành công ty tư nhân năm 2024, vì vậy thống kê công ty tháng 2 năm 2025 của hãng là số liệu chính thức mới nhất hiện có. Báo cáo quý 2 năm 2026 của CoworkingCafe và báo cáo giá tháng 9 năm 2026 của hãng đưa ra các mức giá trung vị khác nhau (219 so với 190 đô la cho thẻ thành viên) vì chúng bao quát các tập hợp thị trường và thời điểm khác nhau; số lượng của hãng đến từ danh bạ riêng và khác với tổng số do nhà vận hành báo cáo. Các khảo sát 2025 của Deskmag không công bố cỡ mẫu, và số liệu doanh thu mỗi bàn tại Đức không nêu kỳ. Trang quan hệ nhà đầu tư của IWG và chỉ mục Investegate một phần được hiển thị bằng script, vì vậy số liệu IWG được đọc từ văn bản RNS trên Investegate. Số lượng không gian coworking toàn cầu và dự báo quy mô thị trường từ các đơn vị tổng hợp không thể truy về một bộ dữ liệu gốc trong quá trình nghiên cứu nên đã bị loại, cũng như các báo cáo tồn kho không gian linh hoạt của CBRE và JLL do không tải được trang.
Cập nhật lần cuối: ngày 3 tháng 10 năm 2026. Chúng tôi cập nhật bài tổng hợp này hàng quý, và lần làm mới tiếp theo dự kiến diễn ra khi IWG công bố cập nhật kinh doanh quý 3 năm 2026 và CoworkingCafe phát hành U.S. Coworking Industry Report cho quý 3 năm 2026.